Woningtransacties op niveau 2008, koopsom slechts 10% onder topjaar.

Woningtransacties op niveau 2008, koopsom slechts 10% onder topjaar

30-10-2015
De Nederlandse woningmarkt draait op volle toeren. In de eerste negen maanden van 2015 zijn door het Kadaster 125.859 woningtransacties geregistreerd, een stijging van 23,2% in vergelijking met dezelfde periode in 2014. De gemiddelde koopsom ging in deze periode omhoog met 3,3% tot € 228.200. Dit blijkt uit een analyse van Woningmarktcijfers.nl.

Transacties per kwartaal en woningtype

De tabel met het aantal transacties per kwartaal laat de positieve ontwikkeling ten opzichte van voorgaande jaren goed zien. In de eerste twee kwartalen van dit jaar nam het aantal transacties ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2014 telkens toe met 20%, in het derde kwartaal bedraagt de stijging zelfs 29%. Ervan uitgaande dat ook in het vierde kwartaal een stijging kan worden gerealiseerd, van bijvoorbeeld 20%, dan mogen in 2015 ongeveer 185.000 transacties worden verwacht. Hiermee stijgt het aantal boven het niveau van 2008 uit en is slechts 10% verwijderd van het topjaar 2006.

CBS_woningtransacties_per_kwartaal_NL

2

Gemiddelde koopsom stijgt met 3,3%

De eerste negen maanden van 2015 laten een stijging van de gemiddelde koopsom zien van 3,3%. In vergelijking met het gehele jaar 2014 bedraagt de stijging 2,7%. De gemiddelde koopsom ligt momenteel iets meer dan 10% onder het topniveau van 2008. Bij de prijsontwikkeling per kwartaal zijn de verschillen van de diverse prijsindexen goed zichtbaar. De NVM mediaan prijs ligt structureel ca. € 10.000 onder het niveau van de kadasterkoopsom. De NVM prijzen hebben qua meetmoment ongeveer een kwartaal voorsprong op de kadastercijfers en vormen daardoor een goede indicator van de gemiddelde koopsom van het Kadaster voor het vierde kwartaal. De Prijsindex Bestaande Koopswoningen van het CBS en Kadaster blijven zoals gebruikelijk ver achter op de koopsomontwikkeling absoluut.

3

4

Gemiddelde koopsom per prijsklasse

Bij de transacties naar koopsomklasse is een lichte stijging te zien van het aantal transacties in de hogere prijssegment. Ruim 17% van alle transacties betreft woningen met een koopsom van meer dan € 300.000.

5

Aandeel oudere kopers stijgt

De afgelopen jaren is een afname van het aandeel jongere kopers te zien tegenover een stijging van het aantal kopers vanaf 45 jaar. Ook in 2015 zien we deze trend doorlopen. De groep 45+ heeft nu een aandeel van 30%. In de tabel daarna zien we de verhouding tussen starters en doorstromers. Het marktaandeel van de doorstromers stijgt lichtjes tot 38% op dit moment. Het aandeel van de starters is met 62% fors groter.

6

7

Woningaanbod en theoretische verkooptijden nemen af

De voorraad te koop staande woningen is in het derde kwartaal met 6.000 stuks gedaald tot net boven de 200.000. De meting is gebaseerd op het gemiddelde aanbod gedurende de maanden juli t/m september. Door de stijging van het aantal transacties neemt de theoretische verkooptijd (TVT) ook in het derde kwartaal verder af. De TVT geeft het aantal maanden aan die nodig zijn om het gehele woningaanbod te verkopen op basis van het aantal transacties van de laatste 12 maanden. De TVT bedraagt nu 13,7 maanden, het laagste niveau sinds 2009. In de laagste prijsklasse zijn 10 maanden nodig om het aanbod te verkopen. Boven de € 500.000 zijn gemiddeld 25 maanden nodig.

9

Ontwikkelingen op provinciaal niveau

De provincie Noord Holland is tot nu toe de grootste stijger wat de gemiddelde koopsom betreft. In vergelijking met dezelfde periode van 2014 gaat deze hier met 5,4% omhoog. In Overijssel bedraagt de stijging slechts 0,8%. Bij de transacties zien we Flevoland met +27% als grootste stijger. Zeeland valt met een stijging van slechts 11% uit de toon.

CBS provincies

Kredietbeoordelaar S&P verwacht dat de Nederlandse huizenmarkt de komende jaren aantrekt.

Kredietbeoordelaar S&P verwacht dat de Nederlandse huizenmarkt de komende jaren aantrekt.

10-2-2015
S&P voorziet voor dit jaar een prijsstijging van gemiddeld 1,5 procent gevolgd door een plus van 2,5 procent in 2016.

De terugkeer van het vertrouwen in de huizenmarkt komt volgens de kredietbeoordelaar door de verbeterde economische situatie van huishoudens, een verbetering op de arbeidsmarkt en de vermindering van de werkloosheid.

Ook zijn er meer betaalbare woningen beschikbaar en speelt de huidige lage rentestand huizenkopers in de kaart. De steunmaatregelen van de Europese Centrale Bank (ECB) zullen eveneens een handje helpen, al zal dat effect volgens S&P beperkt blijven.

Volgens S&P zal het herstel enigszins worden gedrukt door de relatief hoge schuld per huishouden. Ook strengere regelgeving met betrekking tot het afsluiten van een hypotheek zullen het herstel van de Nederlandse huizenmarkt negatief beïnvloeden, zo meent de firma. Datzelfde geldt voor het terugschroeven van stimuleringsmaatregelen door de Nederlandse overheid, zoals het afschaffen van de schenkingsregeling per 1 januari.

Door het economische herstel en de lage rente stegen de huizenprijzen afgelopen jaar met gemiddeld 0,9 procent. De totale huizenverkoop nam met 39 procent toe tot 153.000 woningen, het hoogste niveau sinds 2009, aldus S&P

AFM onderzoekt ‘bijzonder beheer’ banken.

AFM onderzoekt ‘bijzonder beheer’ banken

4-9-2014
De Autoriteit Financiële Markten (AFM) gaat een onderzoek doen naar het ‘bijzonder beheer’ door banken. Dit zijn de afdelingen bij banken die zich ontfermen over de ondernemers, veelal in het midden- en kleinbedrijf, die niet meer aan hun afspraken met de bank kunnen voldoen.

Minister Jeroen Dijsselbloem van Financiën kondigt het onderzoek (‘een verkenning’) maandag aan in een brief aan de Tweede Kamer. De verkenning naar bijzonder beheer wordt onderdeel van een vervolgonderzoek door AFM op het gebied van de dienstverlening door banken bij onder meer de kredietverlening aan bedrijven. De AFM is ook bezig met een onderzoek naar de kwaliteit van het advies bij arbeidsongeschiktheidsverzekeringen door zelfstandigen, aldus Dijsselbloem. CDA-Kamerlid Eddy van Hijum is blij met het onderzoek, maar noemt de aankondiging van de minister tegelijk opmerkelijk. ,,In april was een onderzoek volgens de minister niet nodig. Kennelijk ziet men nu aanleiding om het toch breder te bekijken.”

Van Hijum wil meer weten over wat het onderzoek inhoudt. Volgens hem is de manier waarop de ‘intensive care afdelingen’ van banken omgaan met mkb’ers in de problemen zeer ondoorzichtig en zijn hun maatregelen niet altijd proportioneel. Zo kunnen banken reorganisaties eisen of hertaxaties of zelfs de kredietovereenkomst opzeggen, waardoor een bedrijf vaak failliet gaat. Ondernemers zouden de eisen van de bank ook niet voor de rechter durven aanvechten omdat ze veelal volledig afhankelijk zijn van hun bank. Volgens Van Hijum valt inmiddels 20 procent van de mkb’ers onder ‘bijzonder beheer’, wat de ontwikkeling van het mkb en het herstel van de Nederlandse economie remt. Van Hijum wil er binnenkort in de Tweede Kamer een hoorzitting over houden.

Daling consumentenvertrouwen geen invloed op huizenmarkt.

Daling consumentenvertrouwen geen invloed op huizenmarkt

3-9-2014
De huizenmarkt in Nederland heeft een goede maand achter de rug. Uit onderzoek van Makelaarsland blijkt dat er in augustus 14.000 huizenverkopen zijn gerealiseerd. Dat betekent dat de woningmarkt zich prima staande hield gedurende het dalende vertrouwen in de economie van de eurozone.

Traditiegetrouw is augustus een herstelmaand na de rustigere zomermaanden en worden er in het najaar de meeste woningen verkocht. Ook nu zien we dit beeld terug. Waar de afgelopen drie maanden het aantal woningverkopen licht afnam, zien we nu ruim 14.000 verkochte woningen. Een stijging van 22% ten opzichte van augustus 2013. Qua bezichtigingen was het met 175.000 aanvragen een absolute topmaand. Een voorbode voor een druk najaar.

Goed instapmoment huizenmarkt

De laagste rente sinds 1540 en de berichtgeving dat de prijzen licht stijgen zorgen ervoor dat veel kopers het een goed instapmoment vinden. Toch is voorzichtigheid geboden, niet overal is het sentiment even positief. Er zijn grote regionale verschillen en met name de grote steden lopen voorop. Amsterdam is de grote uitschieter, waar in de populaire buurten kopers weer over elkaar heen bieden om het gewenste huis te bemachtigen.

Toelichting Woningmarktindicator 2014

Maandelijks wordt het aantal bezichtigingen en verkochte woningen onder voorbehoud (van met name financiering) door Makelaarsland in beeld gebracht. Deze indicatoren samen bepalen de vraag naar particuliere woningen en transacties. Door de centrale registratie van bezichtigingen en verkochte woningen onder voorbehoud ontstaat een actueel beeld over de woningmarkt in Nederland. De indicatoren geven een actueler beeld dan de kadastergegevens die de inschrijving van overgedragen woningen aangeven. De Kadastercijfers zijn gebaseerd op de markt van circa vier maanden geleden. Hetzelfde geldt voor definitief verkochten woningen. Deze cijfers zijn al snel 2,5 maand oud vanwege het financieringstraject.

Herstel woningmarkt door externe financiële steun.

Herstel woningmarkt door externe financiële steun

14-7-2014
Het herstel van de woningmarkt is voor een groot deel te danken aan leningen, subsidies en schenkingen van familie of de overheid. Tot die conclusie komt de Volkskrant na een inventarisatie bij notarissen, makelaars, het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting, de Belastingdienst en het kadaster. Ongeveer een kwart van alle woningtransacties wordt gefinancierd met behulp van eigenwoningschenkingen, ‘familiebankleningen’ en starterssubsidies.

Ongeveer een kwart van alle woningtransacties komt op dit moment tot stand met financiële hulp van familie of van de overheid. Het herstel op de woningmarkt is voor een groot deel te danken aan eigenwoningschenkingen, ‘familiebankleningen’ en starterssubsidies. Dat blijkt uit een inventarisatie van de Volkskrant bij notarissen, makelaars, het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting, de Belastingdienst en het kadaster.

Potentiële kopers die niet genoeg kunnen lenen bij de bank, of die vanwege een restschuld niet kunnen verhuizen, komen dankzij die ‘noodhulp’ in beweging.
In de eerste helft van dit jaar werd 10 tot 15 procent van het aantal woningverkopen deels gefinancierd met een zogenoemde eigenwoningschenking. Tienduizenden ouders benutten de tijdelijke mogelijkheid hun kinderen tot 100 duizend euro belastingvrij te schenken voor de aankoop van een woning of de aflossing van hun hypotheek.
Bij 8 tot 9 procent van de woningtransacties kreeg de koper dit jaar hulp via een familiebank-constructie. De ouders (of andere familieleden) lenen de huizenkoper dan geld in plaats van het te schenken. De derde subsidiestroom naar huizenkopers bestaat uit startersleningen. Die worden gesubsidieerd door het Rijk, gemeenten en provincies. Startersleningen spelen een rol bij 4 tot 6 procent van de woningaankopen.

Familiebank-leningen
Het aantal familiebank-leningen is volgens notarissen min of meer gelijk gebleven, maar het aantal startersleningen en eigenwoningschenkingen is verveelvoudigd. Er worden zeventien keer zoveel schenkingen gedaan (en voor een gemiddeld hoger bedrag) dan drie jaar geleden. Het aantal startersleningen is dit jaar verdubbeld ten opzichte van 2013. De gemiddelde lening bedraagt 28.500 euro. De schenkingsbedragen liggen beduidend hoger, gemiddeld rond de 60.000 euro.

Deze grootschalige financiële bijstand aan huizenkopers leidt volgens notarissen en makelaars tot een groter aantal transacties. Potentiële kopers die niet genoeg kunnen lenen bij de bank, of die vanwege een restschuld niet kunnen verhuizen, komen dankzij die ‘noodhulp’ in beweging.

Het CBS maakte vorige maand bekend dat de hypotheekschuld van Nederlandse huishoudens voor het zesde kwartaal op rij is gedaald. De schenkingen hebben daar sterk aan bijgedragen, vermoedt het statistisch bureau. Ruim 60 procent van de schenkingen dient om een hypotheek (deels) af te lossen. Circa 20 procent wordt besteed aan de aankoop van een woning.

Risico voor bank
Een schenking verlaagt de hypotheek, dus het risico voor de bank. Hypotheekverstrekkers promoten de verhoogde schenkingsmogelijkheid actief. Dat vergroot de bekendheid ervan, constateert Ger Hukker, de voorzitter van makelaarsvereniging NVM. ‘Als iemand niet genoeg hypotheek kan krijgen bij de bank, vraagt de financieel adviseur tegenwoordig eigenlijk altijd of de ouders misschien wat kunnen betekenen.’ Hukker schat in dat schenkingen bij één op de zes à zeven woningtransacties een rol spelen. Een jaar geleden was dat nog een op de negen.

Huizenprijzen
De financiële bijstand stuwt niet alleen het aantal verkopen, maar ondersteunt ook de huizenprijzen. Makelaars en notarissen zeggen dat een aanzienlijk deel van de kopers de steun van familie en overheid niet nodig heeft om te kunnen kopen. Deze mensen gebruiken het extra geld om een duurdere woning te kopen dan ze anders zouden hebben gedaan.

Nederlander wil goedkoper en kleiner wonen.

Nederlander wil goedkoper en kleiner wonen

8-7-2014
Tot 2025 is in Nederland een groeiende behoefte aan kleinere woningen en appartementen, met name in de Randstad en in de regio Den Bosch-Eindhoven. De bereidheid om woningen te kopen is vergeleken met twee jaar geleden toegenomen, maar voor een lagere prijs, schrijft het Bouwfonds Property Development in het rapport ‘Woningmarkt in perspectief 2014.

Ten opzichte van twee jaar geleden wil of kan de consument fors minder diep in de buidel tasten voor een koopwoning. De gewenste koopprijs voor een woonhuis is gezakt met bijna 50.000 euro (waren we in 2011 nog bereid om gemiddeld 322.624 euro te betalen, nu is dat 273.328 euro). Voor een appartement is dat zelfs 65.000 euro (in 2011 waren we nog bereid om268.068 euro te betalen, nu is dat 203.484 euro). De koper is dan wel bereid genoegen te nemen met minder vierkante meters. Diezelfde trend is waarneembaar in Frankrijk, terwijl Duitse consumenten juist meer willen besteden aan een koopwoning.

Han Joosten, Hoofd Marktonderzoek van Bouwfonds Property Development: ‘De vraag naar meer kleinere woningen komt voort uit de vergrijzing en door het stijgende aantal alleenstaanden in Nederland. Tot 2025 groeit de Nederlandse bevolking met 680.000 personen, maar het aantal huishoudens neemt met 740.000 toe. Er gaan dus minder mensen in één huishouden wonen. Daarnaast is er een prijseffect. Door de crisis kunnen mensen zich minder veroorloven voor de aankoop van een woning, Han Joosten, Hoofd Marktonderzoek van Bouwfonds Property Developmen.

München versus Amsterdam

In de Randstad, de regio Utrecht en langs de A2 (regio Den Bosch-Eindhoven), is de groeiprognose van huishoudens het grootst. In vergelijking met Duitsland en Frankrijk zijn Nederlandse appartementen in de groeiregio’s overigens opvallend laag geprijsd. In München betaalt de consument bijvoorbeeld 6.000 euro per vierkante meter nieuwbouwappartement, direct over de grens in Düsseldorf 3.500 euro . De prijs in de regio Amsterdam is gemiddeld 3.000 euro per vierkante meter. “‘Een veelgehoorde opvatting is dat door de hypotheekrenteaftrek woningprijzen kunstmatig opgedreven zijn. Vergelijken we echter de Nederlandse woningprijzen met die van Frankrijk en Duitsland dan is die conclusie onjuist”, meent Joosten.

Meer vraag naar koop- dan naar huurwoningen

Ondanks de crisis is het aantal Nederlanders dat wil verhuizen aanzienlijk toegenomen. De groep consumenten die binnen drie jaar van woning wil veranderen is de afgelopen twee jaar gestegen tot 60 procent. Daarbij is de bereidheid om te kopen toegenomen en om te huren juist afgenomen. In 2011 was die situatie nog omgekeerd: toen prefereerden meer consumenten een huurwoning. Joosten: “Door de toegenomen bereidheid om te verhuizen zien we dat het er economisch beter voor staat. Mensen hebben de afgelopen jaren hun verhuisgedrag uitgesteld, en nu is men in Nederland bezig aan een inhaalslag. De ontwikkelingen op de woningmarkt zien er anno 2014 dan ook goed uit. Consumenten die een woning willen kopen kunnen dat nu relatief goedkoop doen.”

Huurwoningen in trek bij (buitenlandse) beleggers.

Huurwoningen in trek bij (buitenlandse) beleggers

2-7-2014
In de eerste maanden van 2014 steeg het beleggingsvolume in commercieel vastgoed ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Veel buitenlandse beleggers zijn geïnteresseerd in Nederlands onroerend goed en vooral huurwoningen zijn hierbij in trek, meldt het ING Economisch Bureau.

Door de relatief hoge aanvangsrendementen in vergelijking met omringende landen is het Nederlands vastgoed weer aantrekkelijk geworden. Op de gebruikersmarkten zijn de opnameniveau’s ondanks de aantrekkende economie stabiel. Het nieuwe werken en online verkopen zorgen er op de kantoren- en winkelmarkt voor dat er geen grote opleving van de opname verwacht wordt.

Groei beleggingsvolume

Begin 2014 ligt het beleggingsvolume in Nederlands commercieel vastgoed duidelijk hoger dan in 2013. In het 1e kwartaal 2014 werd er voor 1,5 miljard euro aan transacties gedaan ten opzichte van nog geen 1 miljard euro in dezelfde periode vorig jaar. Ook de signalen over het tweede kwartaal zijn positief. De interesse van buitenlandse beleggers in vooral huurwoningen spelen een belangrijke rol in de opleving van het vastgoedbeleggingsvolume.

Aantal kantoorbanen daalt nog

Het aantal kantoorbanen is de afgelopen jaren flink gedaald. Vooral bij financiële dienstverleners is het aantal werknemers sterk afgenomen en lag met 237.000 in begin 2014 bijna 20 procent onder dat van de top van 2007. Ook in andere belangrijke sectoren waarin veel gebruik wordt gemaakt van kantoren daalde het aantal banen zoals in de informatie en communicatie sector en de zakelijke dienstverlening. In totaal is het aantal banen in sectoren met veel kantoormedewerkers sinds 2008 met 225.000 afgenomen. Dit is een daling van ruim 9 procent. Bij een gemiddeld gebruik van 20 m2 per kantoorruimte per werknemer is de vraag naar werkruimte hierdoor met ruim 4,5 miljoen m2 afgenomen. Structurele ontwikkelingen zoals het nieuwe werken zorgen ervoor dat de interesse naar kantoormetrages de komende jaren onder druk blijft staan.

Opname kantoren

Ondanks de licht aantrekkende economie geeft een meerderheid van de zakelijke dienstverleners nog steeds aan het personeelsbestand te willen inkrimpen. Hierdoor blijft de opname van kantoorruimte achter bij het langjarig gemiddelde. Op de kantorenmarkt is nog wel sprake van een vervangingsmarkt. Bedrijven verhuizen naar nieuwe (duurzame) panden in grotere steden. Het opnameniveau van winkelruimte is stabiel. De leegstand bij winkels verschilt, net als bij kantoren, erg tussen de verschillende locatietypes. De verspreide bewinkeling en grootschalige perifere gebieden hebben met flink oplopende leegstand te maken.

“De leegstand in kantoren- en winkelpanden neemt verder toe”, zegt Jan van der Doelen, ING sectormanager Bouw, Onroerend Goed & Leisure, “en er zitten meer en meer structurele elementen in deze leegstand. Het is daarom van het grootste belang om met alle stakeholders samen in beweging te komen om oplossingen te verzinnen maar ook om verduurzaming toe te passen.”

Britse investeerder stapt in Nederlandse hypotheekmarkt.

Britse investeerder stapt in Nederlandse hypotheekmarkt

26-2-2014
Er komt een nieuwe partij op de Nederlandse hypotheekmarkt. Het Britse Venn gaat hypotheken verstrekken in ons land. Venn is geen bank maar een investeringsmaatschappij en wil de hypotheken financieren door ze te bundelen en door te verkopen aan andere beleggers.

De komst van Venn toont opnieuw aan dat de hypotheekmarkt wel interessant is voor niet-banken, al zijn de ambities voorlopig bescheiden. Dat schrijft het Financieele Dagblad vandaag. De investeringsmaatschappij wil een half miljard euro aan nieuwe hypotheken aanbieden in anderhalf jaar tijd. De totale hypotheekmarkt omvat 36,7 miljard euro.

Hypotheken zonder Nationale Hypotheekgarantie

Venn is niet de enige nieuwkomer, zegt Paul van der Meijs, directievoorzitter van adviesketen De Hypotheker in het FD. Hij wijst op de ambitie van verzekeraar Achmea, die eerst kromp in hypotheken maar nu wil stabiliseren. “Er zijn ook pensioenfondsen die op het punt staan in te stappen. Het wordt een goed jaar voor de consument.”

Half miljard oude hypotheken

De investeerder neemt eerst een pakket van een half miljard aan oude hypotheken over van de kleine bank GE Artesia, die zich voortaan helemaal wil richten op de zakelijke markt. Die hypotheken worden verpakt en verkocht (securitisaties), om een naam te vestigen in deze markt. Venn wil daarna minstens eens per jaar een nieuwe securitisatie plaatsen.

(Bron: FD.nl)

Oplossing woningmarktcrisis en restschuld probleem.

Oplossing woningmarktcrisis en restschuld probleem

6-2-2014
De woningmarkt zit op slot wegens een te grote schuldenlast uit het verleden, het vertrouwen herstelt zich niet zomaar, en de woningmarktcrisis vormt inmiddels verbinding met alles, het sociale vraagstuk van het begin van de 21e eeuw in Nederland. Schuldenproblematiek is een groot gevaar voor sociale en economische cohesie.

Wat moet er gebeuren? Gedurende vijf jaar worden rentebetalingen vervangen door aflossingsbetalingen. Voor de ‘pechvogels’, (de huidige groep restschuldenaren), moet een coulance-regeling komen, een eerlijke verdeelsleutel met een praktische haalbaarheid, grotendeels kwijtschelding.

Waarom moet dat gebeuren?

Hans de Geus schreef terecht in de Groene Amsterdammer: “Er zijn maar twee smaken, banken moeten hun verlies nemen of er moet koopkrachtstijging komen (middels looninflatie of enorme economische groei, beiden onwaarschijnlijk). Anders komen we niet uit de schuldenproblematiek.” Effectieve inflatie heeft te grote gevolgen, en is moeilijk omdat Nederland in een Europees monetair verband opereert. Dus is er feitelijk maar 1 smaak: banken moeten hun verlies nemen (al levert ons voorstel uiteindelijk zelfs winst op voor banken op de lange termijn). Niet alleen praktisch gezien, maar ook moreel, aangezien banken zelf grotendeels verantwoordelijk zijn voor het ontstaan van deze misère. Het vreemde is, dat dat potentiële verlies door banken al lang is berekend en wordt uitgesmeerd over vele jaren. Men wacht rustig totdat er een huishouden niet meer kan betalen en handelt dan pas. In de tussentijd zitten vele Nederlandse huishoudens onnodig in de stress en blijft het herstel van consumentenvertrouwen uit. Bovendien vervallen veel mensen onnodig in schuldsanering of komen ze in betalingsproblemen, met alle gevolgen van dien op de ‘stemming’ in de samenleving. Hiermee accepteren de banken een groter verlies dan nodig is. Zij kunnen ook zichzelf beschermen door nu rentebedragen te zien als aflossing. Door huishoudens sneller hun schuld te zien inlopen, waardoor panden weer ‘boven water’ komen, kunnen huizenprijzen dalen, zonder restschulden, waardoor woningen weer bereikbaar worden en volgens de nieuwe regels gefinancierd kunnen worden. Oftewel: Het is moreel juist om restschulden te voorkomen door nu rente door aflossing te vervangen. Het is praktisch gezien de manier om de ‘stress’ uit de woningmarkt te halen. Het is praktisch gezien de manier om het prijspeil van huizen op een normaal niveau te krijgen. Het levert iedere maand een lagere schuld op, waardoor consumenten het lang gehoopte vertrouwensherstel ook echt zullen geven. Men rekent simpelweg vanuit zijn eigen portefeuille en past zijn/haar vertrouwen daar op aan. Macro-economische kreten herstellen geen vertrouwen. Het geeft bankiers de echte waarschuwing: wees prudent, en draag je zorgplicht, want we grijpen in als je dat niet doet. (ipv ze voor slecht gedrag te blijven belonen.)Het hervormt de woningmarkt op een tempo waarmee we snel uit de crisis komen en het risicoprofiel van de Nederlandse economie snel daalt. Wie nu in de problemen komt, kan niet betalen, maar geen rente, en ook geen aflossing, dus die kan gewoon blijven wonen, alleen zijn schuld blijft gedurende vijf jaar gelijk. De markt zal aantrekken dus zijn potentiele restschuld zal weer lager worden. Of deze persoon vindt weer inkomen in deze vijf jaar en kan gaan aflossen. Dat betekent: geen huisuitzettingen gedurende de komende vijf jaar. Risicoprofielen van banken worden lager. Het geldt voor iedereen, dus over de gehele linie van de samenleving is er voordeel mee gemoeid. Dalende huizenprijzen zullen de economie aan jagen. Bovendien kunnen mensen die voorheen scheefhuurden, makkelijker overstappen naar een koopwoning die past bij hun situatie. Over het totaal, zullen de banken geen geld verliezen, zelfs geen verlies van cashflow lijden maar juist producten met lagere risicoprofielen in portefeuille hebben, sneller herkapitaliseren en meer ademruimte krijgen. Daarmee kunnen ze de lagere winstverwachting die gemiddeld genomen pas over 15 jaar in de toekomst zou liggen, ruim inhalen in de periode waarin de economie zich herstelt en op een reëel niveau komt. Deze actie voorkomt dat veel consumenten in de schuldsanering vervallen, waarbij de staat geld verliest en meer mensen in uitkeringen ziet belanden. Tevens nemen bank-risico’s af waardoor de belastingbetaler minder snel aan bankenreddingen zal hoeven doen. De NHG zal minder vaak aangesproken hoeven worden. De staat levert geen geld in maar kan economische groei bespoedigen, zonder geld te investeren. Hoewel banken gered zijn/lijken, is de vertrouwensschade die door bankiers is veroorzaakt nog lang niet hersteld. Daardoor worden steeds meer individuele burgers slachtoffer van de banken. Dat heet schuldeisersverzuim, banken hebben zelf de schade veroorzaakt die zij nu verhalen op individuele burgers. Dat is moreel en juridisch onjuist, en tevens werkt het slecht op de economie. Deze vicieuze cirkel wordt door de omzetting rente/aflossing doorbroken. Hoe moet dat gebeuren? Als de beslissing genomen wordt om de rentebetalingen te gaan beschouwen als aflossingsbetalingen de komende vijf jaar (deze periode is te verlengen of verkorten, maar zou voldoende moeten zijn om de gehele fictieve waardes te normaliseren naar ‘value to market’), gebeurt er niets met de cashflow van banken. Die blijft gelijk. Het enige wat er gebeurt, is dat per hypotheekproduct de verwachte winst over de gehele looptijd lager wordt. Dat betekent niet dat mensen hun schulden worden kwijtgescholden, de banken nemen genoegen met minder winst. Dat zou kunnen leiden tot lagere aandelenkoersen. Maar dat valt te bezien want tegenover lagere verwachte winsten, staan dalende risicoprofielen van de uitstaande hypotheekportefeuilles. Dat is goed voor de banken maar ook voor de status van de Nederlandse economie als geheel.De reeds ontstane restschulden moeten gesaneerd worden, zonder onnodig veel mensen in de WSNP te duwen. Door mensen snel op hun benen te helpen, en een streep door de rekening te halen, kunnen mensen weer ademhalen. De samenleving heeft genoeg stress ervaren om niet weer onbezonnen aan te hoge kredieten te beginnen. De betalingsmoraal zal niet lijden onder een kwijtschelding. Bovendien gelden strengere leenregels, en worden banken beter in de gaten gehouden. Ook die les is reeds geleerd. De overheid kan banken niet dwingen om deze handelswijze te hanteren. Echter het momentum is wel nu, aangezien twee van de vier grote banken in staatshanden zijn. De Staat houdt zijn cashflow normaal, en ziet de risicoleningen iedere maand afnemen totdat het moment van een aantrekkende woningmarkt is bereikt (volgens onze berekeningen binnen vijf jaar).Banken als ING en Rabobank kunnen door de overheid verzocht worden deel te nemen aan deze vitalisatie actie, of de rechter kan de Stichting R.E.D. in het gelijk stellen in de civiele zaak die binnen twee weken na deze persconferentie aanhangig gemaakt wordt. Stichting Restschuld Eerlijk Delen